看中2500多万豪宅,一个原因却让杭州这位大姐心凉了!没想到现在这么难
2021-06-08 07:36
来源: 钱江晚报

看中2500多万豪宅,一个原因却让杭州这位大姐心凉了!没想到现在这么难

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钱江晚报2021年6月8日讯 从去年底开始,严女士就有买套好房子改善居住的念头。但是这半年来,高端改善型的新房普遍中签率极低,严女士虽然报名了好几个高端热门盘,但摇号结果颗粒无收;去二手房市场物色了一圈,优质学区房的挂牌价普遍高企,让人难以下手。思来想去,她决定在法拍市场上找找机会。

5月份的时候,严女士看到司法拍卖平台上有一套位于南星桥板块的豪宅要拍卖,去现场看过房子后,学区、面积、地段都挺符合她的要求,只是这套房子总价不菲,起拍价就要2500多万元,评估价3600万元左右。“如果最后成交价在3000万元,我自己可以凑钱付清,但是如果成交价接近或超过评估价,那资金就比较吃紧,需要做银行贷款。”

房子开拍前,严女士就提前去咨询了几家常年做法拍房贷款的银行,一圈问下来,严女士的心凉了,“一家银行说,他们最近停止了法拍房贷款业务;另一家银行说虽然没有正式停止这块业务,但基本上也不太做了;还有一家虽然还在做法拍房贷款业务,但是给出的贷款额度很低,负责人说小额的法拍房贷款能放,大额的贷款不行,满足不了我的贷款需求。”严女士最后还是放弃了参与拍卖这套法拍房的念头。

事实上,随着今年以来银行严查抵押贷,法拍房贷款也受到波及。

早年,买法拍房都是需要全款付清的。后来随着法拍房市场增容,以及网络司法拍卖普及以后,开始出现了法拍房贷款,业内一般称之为“法拍贷”。

由于法拍房通常存在抵押和查封情况,因此法拍房不能公积金贷款,但可以申请商业贷款。根据目前各合作银行的政策,如果是首套房,普通住宅法拍房最高可贷总房价的6~7成,如果是二套房,普通住宅法拍房最高可贷4成;三套房及以上暂不提供贷款支持。

法拍房贷款的预审分为两个方面,一是看个人的贷款资质,二是法拍房源的贷款资质。其中个人资质跟一般新房、二手房贷款的个人资质要求类似。

而法拍房源的贷款资质有一些明确的限制,原则上受理产权清晰,房产所有权证及土地使用权证齐全、未租赁或租赁期满的住宅,如涉及产权纠纷和其它瑕疵的,将根据具体情况判定能否办理贷款(按揭/经营性抵押贷款)。另外,一些房龄过老、面积过小或过大、总价过高或过低的排屋别墅、凶宅等,可能会降低可贷款成数或者不放贷;对有拆迁计划的、不满足抵押条件的法拍房源,基本上也不做贷款。

跟普通的按揭贷款和抵押贷款相比,法拍贷的放款时间特别短。根据拍卖公告,通常拍卖成交后10~15天左右需要付清尾款,时间比较紧迫,因此通常有贷款需求的参拍人要提前将相关资料交给银行初审,大致流程是:贷款资格预审→银行审核通过→参拍→拍卖成交→在规定期限内缴清房款,银行将法拍房贷款金额打款给法院指定收款账户→办理房产证及抵押手续。

今年以来,随着银行严查各类房地产相关贷款业务,法拍贷的方方面面也在收紧。

第三方辅助机构来拍法服的工作人员告诉钱报记者,首先最明显的是做法拍贷业务的合作银行少了。“前两年,杭州市场上大概有10家左右的银行在做法拍贷,竞争一度很激烈。但现在只有三四家银行还在做这块业务。”

其次,银行的放款速度也慢了。“以前,有些银行速度快的话两三天就能放款,慢的话大概也就10天左右。而现在,放款速度快的话也要10天左右,慢的话可能要20来天。”该工作人员解释说,放款速度20天以上通常就超过了法院要求的尾款缴纳期限,因为大多数法拍房源都要求10~20天内缴纳尾款,一旦法拍贷放款超过20天,过了尾款缴纳时间,法院会视为悔拍,保证金不予退还。

比如今年宜和园那套中式合院是在今年2月21日拍卖成交的,法院规定的尾款缴纳期限是3月8日,中间留给竞买人的筹钱时间是15天左右,后来到了3月8日竞买人未付尾款,房子悔拍,保证金被没收,房源将在本月下旬重新拍卖。不过,或许因为近期法拍贷放款速度放慢,最近不少房源的尾款缴纳期限开始延长,比如5月29日成交的钱塘印象,其尾款缴纳期限是6月29日,从成交到付尾款足足有一个月时间。

此外,法拍贷收紧还体现在银行对放贷额度更加谨慎。“一般来说,500万和1000万是银行放贷的两个重要分界线,规模较小的银行,目前500万元以上的法拍贷就不做了;大多数银行现在不做1000万元以上的法拍贷。”(钱报杭州房产 钱江晚报小时新闻记者 徐叔竞

[编辑:刘诗瑾]
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